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回迁房过户和买卖需要注意那些事项

来源:吉屋网综合整理   发布时间:2014-04-14 11:40:28

回迁房就是发展商征收土地时,赔给回迁民的房子;商品房就是由发展 商自己出售的房子。每一个楼盘基本都有回迁房,一般回迁房的售价都普遍低于商品房的售价。回迁房,商品房都出房产证了,那交易都一样。没出房产证的,回迁民手持的是合同,那就买回迁房比较划算。*,我们聊聊回迁房过户和买卖的问题。

在计划经济条件下提出的住房标准,两居为56平方米,三居为80平方米等,但是随着经济的发展,这些规定早已不适应市场的发展,所以这个标准已不再执行。对于危改回迁房屋,按照原住房面积标准进行安置。如果回迁房的建筑面积与原建筑面积相同的,按照当年房改成本价,扣除工龄、调节因素、教师优惠等因素计算。回迁房的建筑面积超过原建筑面积,但未超过人均15平方米的,超出部分按照房改成本价计算,不再扣除工龄等因素。回迁房的建筑面积超出人均15平方米的,超出部分按照当地经济适用住房的价格购买。对于人均面积不足5平方米的住房困难户,按照人均建筑面积5平方米标准进行安置。

回迁房就是发展商征收土地时,赔给回迁民的房子;商品房就是由发展 商自己出售的房子。每一个楼盘基本都有回迁房,一般回迁房的售价都普遍低于商品房的售价。

回迁房总体分两种情况:一种是业主已经持有房产证;另一种是业主只持有回迁协议。

第1种情况:业主已经取得该商品小区的《房产证》。

这些回迁房是完全可以做二手买卖或租赁交易的,因为在二手交易的过程中,《房产证》是房管局认可,并受其监督的。所以,有《房产证》的回迁房都是可以正常在交易所过户转名的。

第2种情况:业主手中只有发展商的回迁协议的。

这些房子的业主手中只有发展商的回迁协议的,在做二手交易时是不能在房地产交易所做回迁房过户,公证过户和改名的。因为该回迁协议只是业主与发展商之间的私人商业协议,此协议并没有得到房管局的认可。双方进行交易时,只能是在公证处做公证交易,待《房产证》出来后才能做真正的过户交易。

但对于回迁房过户,回迁房买卖合同,还需要尤其注意以下几点,并约定相应的违约责任。

1、严防“一房数卖” 严防“一房数卖” 回迁房买卖无法办理预告登记,这就为出卖人“一房数卖”留下漏洞可钻,一旦 房价高涨,违约成本过低,出卖人极有可能将房屋出售给他人。 当前我国民事立法采用的是债权形式主义的物权变动模式, 即当事人之间存在着 有效的债权合同并办理了交付或者登记手续,才能产生物权变动的法律效果。出 卖人将商品房数次出卖所签订的合同,不违反法律的禁止性规定,均应当是有效 的合同。在此情形下,先办理商品房登记手续的买受人取得商品房的所有权;其 次是出卖人先行交付,买受人已经合法取得商品房的买受人取得商品房的所有 权,但出卖人和买受人之间恶意串通的除外;如果数买受人均未占有房屋,依法 成立在先的买卖合同的买受人请求履行合同的请求应予以支持。 因此, 出卖人不得将房屋另行转让给他人, 相应的违约责任的规制显得十分重要。

2、一定要约定房产过户和交房的时间 签订回迁房买卖协议时,出卖人并没有取得房产证,无法办理过户手续。因此, 一定要约定房产过户的时间, 实践中虽然不能保证何时取得房产证,但要写明自 但要写明自 取得房产证多少之日起办理房屋所有权的转移手续。 取得房产证多少之日起办理房屋所有权的转移手续。 签订回迁房买卖协议时,要确定具体的交房时间,若在签订合同时就是现房,则 若在签订合同时就是现房, 若在签订合同时就是现房 可以约定缴纳*之日即为交房时间。 可以约定缴纳*之日即为交房时间。

3、买方要留尾款 没有房产证的房屋买卖存诸多风险,违约责任的规制显得非常重要。但要求违约 方承担违约责任,需要缴纳法院诉讼费用、律师费,还需花费时间等成本。如果 买房留有尾款(做好是大额尾款) ,而卖方认为违约所得小于尾款时,买方的违 约机会将会大大降低。当然,具体如何将为款留下,且能顺利地完成买卖协议的 签订,需要房产经纪人或者买方较高的谈判技巧。

4、要求卖方的配偶签名 实践中,回迁房一般属于夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产,根据婚姻法的有 关规定,该房产应属于夫妻共同财产,一方处分应当得到另一方的同意,否则可 能产生两类法律后果:其一,若房价上涨,而配偶借口不同意出卖房屋,则有可 能产生无效的法律后果;其二,若在过户之前,卖方夫妻离婚,则涉及到共同财 产的分割问题。以上两种情况,只要卖方配偶签名,并辅之以必要的条款,则基 本上能够预防。

5、尽量要求卖方的第1顺序继承人签字因回迁房房产证的取得具有一定的不确定性,在取得房产证之前,若卖方发生不 测,该回迁房就可能作为遗产由继承人分割。因此,回迁房买卖协议中要尽量让 卖方的第1顺序继承人签字,以表明对卖方出卖行为的认可和对继承权利的放 弃。一般而言,顺序继承人包括配偶、父母、子女。实践中,要求卖方的第1顺 序继承人签字时,一定要注意说话的方式和技巧,以免不快。

四、 改合同”法律性质和法律后果

“改合同” 以上三大点, 不管在签订回迁房买卖合同还是未取得房屋权属证书的正规商品房 买卖合同时,都是可以通用的,但在未取得房屋权属证书的正规商品房买卖合同 时, 往往会涉及 “改合同” 的问题, 那么 “改合同” 法律性质和法律后果是什么? 在法律上, “改合同”实际上是先解除上家与开发商的合同,再由开发商直接与 下家签订新的商品房买卖合同以进行转让的行为。在商品房预售时,*客(上 家)想炒房,开发商也想汇集部分建设资金,双方利益一致、一拍即合,有的投 资者在*初购房时就跟开发商说好,让他们在改合同时提供方便。而从签合同到 交房还有较长的一段时间,*者签合同后等到房价涨得差不多了,就抓紧在交 房前把房子卖出去,不然等到办证后再卖,5 年之内要交 5.5%的营业税,减少了 炒房的利润;5 年之后卖的话要长期占用资金,有违炒房初衷。为了尽快脱手, 他们的出价一般比同期开发商的出价略低。

“改合同”实质上系利用房产转让合同这一合法形式,以掩盖逃税的非法目的, 损害国家税收利益,显然违反合同法第五十二条的规定,应当归于无效。 然而前文所述,未取得房产证回迁房(商品房)买卖合同是有效的, “改合同” 确实不允许的,二者是否矛盾呢?不矛盾。未取得房产证回迁房(商品房)买卖 合同可以等到上家取得房产证,并缴纳有关税费后,再转让给下家,该合同当然 是有效的。也就是说, “改合同”条款是无效的,但不影响合同其它条款的效力。以上关于回迁房过户、回迁房买卖所整理的内容希望对您有帮助。

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