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2017年佛山楼市迎来平淡开局。佛山市住建局日前公布的1月份住宅销售数据显示,1月佛山楼市量价齐跌,当月销售商品房10264套,环比下滑16%;销售面积118万平方米,环比下降13%。
值得关注的是,佛山月度销售均价回调至9868元/平方米,这也是佛山近4个月来全市销售均价头次回落至万元以内。
有业内人士分析认为,1月份是楼市传统淡季,销售受到春节和限购双重因素影响。“春节假期相当一部分市民选择回乡过节,房企推货意愿不强,加之政府对楼市调控力度加大,购房者观望情绪浓厚。全年来看,佛山楼市或保持稳中有升趋势。”
临广区域均价仍居高位
春节期间楼市表现平淡是近几年佛山楼市的普遍现象,2015年1月销售10018套,2016年1月销售11625套,销售套数均为当年低值。与此前不同的是,今年1月楼市表现平淡夹杂多重因素,一方面是去年楼市爆发透支了大量购买力;另一方面,楼市调控的效应开始逐步显现,市场不再如去年火热。多重因素的考量下,2017年1月楼市的表现仍可算乐观。
从楼价的角度来看,限购政策实施后,佛山楼价增速虽然回落,但仍保持在高位,即使在表现平淡的1月,部分区域的楼价仍稳中有升。
从数据来看,在佛山总体销售量下滑的背景下,区域销售均价仍保持稳定。南海、三水、高明三区销售均价环比均有小幅上升,禅城区销售均价虽有小幅下滑,但仍保持在11985元/平方米高位,仅次于南海区。
临广区域销售均价仍保持高位,1月份南海区桂城、黄岐、里水等片区的销售均价已超15000元/平方米,其中黄岐均价突破23000元/平方米。顺德北部镇街也依然保持上升势头,销售均价领跑顺德区,其中陈村均价达14726元/平方米。
佛山中原分析认为,价格坚挺与1月五区供求情况有关。2017年1月,佛山全市新增供应商品住宅仅为29.4万平方米,环比下降75%,而当月全市销售面积为81.86万平方米。
各区供求量也全线下跌,其中高明区供应面积环比下降90%,南海区环比下降80%,顺德区环比下降75%。
供求失衡的状况使得佛山楼市库存量持续下滑,数据显示,佛山库存量1月跌至新低。全市商品住宅为556万平方米,按近一年的销售速度仅需要3.4个月。如按照此消化速度,市场“供不应求”局面或仍将持续一段时间。
非限购区域表现抢眼
自去年区域限购政策推出以来,非限购区楼市就持续向好,销售量与销售均价已保持多月连续上升。在1月销售面积位居佛山前十的楼盘中,超八成楼盘位于非限购区域。
楼市表现一直不温不火的高明区在一月份迎来爆发期,在禅城、顺德、南海、三水等区的销售量均环比下滑的背景下,高明区量价齐升,去库存明显,全月销售套数环比增长16%,销售均价环比上升超10%,接近7000元/平方米。
在临广的南海、顺德两区的非限购区域同样表现抢眼,罗村、西樵等区域楼盘受购房者追捧,其中西樵镇销售面积接近7万平方米,约占南海全月销售面积25%。顺德区方面,非限购区域楼市成为全区楼市销量的主导力量,容桂全月销量达5.39万平方米,位居全区首位,紧随其后是均安、伦教等非限购区域。
在上述业内人士看来,在限购区域楼价居高不下、调控政策越趋严厉的背景下,需求进一步向非限购区域流动依然是今年楼市的主流。
虽然1月楼市表现平淡,但业内人士多表示乐观。在长信集团营销总经理徐伟钊看来,2017年依然会稳中有升,“一方面2016年楼市已释放了大量购买力,2017年重复2016年火爆情景可能性不大;另一方面,佛山库存量进一步下降,市场供应量不足或为2017年市场机会。”
近日,以北京为首,上海、广州、杭州等国内一线城市开始上调房贷利率,这意味着,房地产市场的钱袋子两头都已经收紧,因为供给端房企融资监管去年开始就已经加强,如今需求端利率也进一步调整。
一线城市房贷收紧
北京、广州、上海、重庆、杭州、青岛、大连、珠海等城市房贷政策正在收紧。
北京:提高了基准利率,房贷利率不低于基准利率9折,8.5折优惠的“末班车”已彻底消失;缩短二套房的贷款期限,自2月8日起网签生效的二套房贷款期限*长不超过25年。
广州:房贷的首套利率折扣出现回升,此前有外资行的8.2折优惠折扣已悄然隐退,目前市场上的较低折扣仅为8.5折,部分银行首套房利率优惠上调至9折。
上海:中小商业银行为缓解住房贷款余额压力,鼓励房贷客户提前还款,甚至可减免提前还款违约金。
重庆:房价不温不火这么多年,重庆这次房贷调整的力度也比较大。重庆某国有银行针对首套房按揭或者房贷已经还清的购房者,房贷利率由8.5折利率优惠改为基准利率;还有个别股份制银行也取消了折扣优惠,执行基准利率。
杭州:不仅优惠折扣收缩,优惠贷款审批也变得更难。曾经被认为利率*宽松的邮储银行,首套房利率折扣上调到9.5折。
青岛、大连、珠海等地的部分银行利率优惠由8.5折上调至9折。
商业银行开始调整信贷
受到调控政策的影响,部分商业银行额度控制越发严格。
“某*业内人士表示:按道理,一季度应该比较宽裕,但今年感觉有点紧张。我了解下来应该不是额度的问题,而是国家政策导向的问题。"
在上海某房产研究院副院长看来,这是住房按揭贷款在经历了去年过快增长之后,今年商业银行开始调整信贷结构。
“整个2016年,商业银行的房贷利率折扣可以打到8.5折,现在大部分都提到了9折左右甚至更高,二套房贷进一步严格化。这既反映出商业银行领会核心调控楼市和央行窗口指导的意图,又反映出它们为了自身商业利益,提高利率,控制结构。"该副院长说道。
销售量下滑很明显
除了房贷利率收紧,销售量的下滑也很明显。
中国指数研究院发布的数据显示,上周全国楼市整体上呈现出销售继续下行态势,二线城市环比降幅明显。去年销售量和价格上涨明显的苏州、南京、合肥等城市,在严格的调控政策之下,销售量下滑尤其明显。
比如苏州,春节连续四天零销售。统计数据显示,7天假期,苏州商品住宅仅销售12套,为去年春节的一半。一时间,“楼市拐点”一说又甚嚣尘上。
那么,房价在2017年到底会不会降呢?
“量缩价稳”?“量稳价降”
2017年房地产市场以“清淡”开局,业内人士认为,房地产交易将从“量缩价稳”逐步过渡到“量稳价降”。
“目前来看,主要是交易量萎缩和价格横盘,购房需求没有以往那么踊跃,有观望和持币等待的情绪。业主没有明显降价的意愿,但是等到正月十五、二月份以后,原来市场上积压的非卖非买的需求被市场交易消化以后,可能市场要重新定价。”他说道。
房地产市场面临流动性收紧
从去年下半年开始,房企银行贷款、债券、信托等多个融资渠道都被收紧,如今需求端的房贷利率也进一步调整,再加上交易量下滑,杨红旭分析认为,流动性收紧将是今年房地产市场主基调和*核心影响因素。
“杨红旭:开发商的资金主要来自两个方面,一个是卖房的资金回笼,2017年的楼市交易量会出现下滑,开发企业慢慢会感受到楼市卖得不好了,资金回笼慢了。另外,融资也受到一些管制,包含公司债的发行,拿地的前端融资等也受到监管。随着市场变化和资金链变化,开发商在2017年会越来越感受到资金链趋紧。”
业内人士认为,今年下半年可能出现房价回调的局面。
“开发商不管是从融资的角度,还是从回款的角度,都会面临更困难严峻的局面。参照以往若干年的经验,降价销售或者快进快出可能是开发商的选择。”该人士说。