容积率计算规则有哪些

来源：吉屋网综合整理发布时间：2014-03-31 14:52:36

容积率，是指一个小区的地上总建筑面积与用地面积的比率。对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过4，多层住宅应不超过3，绿地率应不低于40%。但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。那么容积率怎么算?容积率计算规则有哪些?*吉屋小编与您共同探讨。

容积率计算规则

容积率(Plot Ratio/Floor Area Ratio/Volume Fraction)：又称建筑面积毛密度。项目用地范围内地上总建筑面积(但必须是正负0标高以上的建筑面积)与项目总用地面积的比值。

容积率是衡量建设用地使用强度的一项重要指标。容积率的值是无量纲的比值，通常以地块面积为1，地块内地上建筑物的总建筑面积对地块面积的倍数，即为容积率的值。

容积率是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。附属建筑物也计算在内，但应注明不计算面积的附属建筑物除外。值得注意的是，容积率越低，居民的舒适度越高，反之则舒适度越低。

容积率计算规则

容积率指在一定地块内，地上总建筑面积值与总建设用地面积的比值。

地上总建筑面积值为建设用地内各类建筑物地上建筑面积计算值之和;地下建筑面积不计入容积率。建设用地面积以土地证坐标点划定的用地面积为准。

一般情况下，建筑面积计算按照《建筑工程计算建筑面积规范》(GB/T50353-2005)的规定执行，《建筑工程计算建筑面积规范》规定之外按本规则执行。

一、住宅建筑当层高大于等于4.2米，不论层内是否有隔层，计算容积率指标时，建筑面面积均按该层面积乘以1.5倍计算。

当住宅建筑层高大于等于5.0米(2.8米+2.2米)，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的2.0倍计算。

跃层式建筑、低层建筑等起居室(厅)层高为户内通高部分及住宅坡屋顶可按实际面积计入容积率。

二、办公建筑当层高大于等于5.0米，不论层内是否有隔层，计算容积率指标时，建筑面积均按该层面积乘以1.5倍计算。当办公建筑层高大于等于5.5米(3.3米+2.2米)，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的2.0倍计算。当办公建筑层高大于等于8.8米(2×3.3米+2.2米)，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值均按该层水平投影面积的3.0倍计算。

三、普通商业建筑当层高大于等于5.0米，不论层内是否有隔层，计算容积率指标时，建筑面积均按该层面积乘以1.5倍计算。

普通商业建筑层高大于等于7.5米(3.9米+3.6米)，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的2.0倍计算。当普通商业建筑层高大于等于10.0米(2×3.9米+2.2米)，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值均按该层水平投影面积的3.0倍计算。

商业建筑结构转换层除外。

四、计算有阳台建筑的容积率时，阳台部分建筑面积的计算值按照其水平投影面积一半(1/2)计算,其数值单列并计入地块容积率。当单个阳台挑出(凹阳台进深)尺寸大于1.8米且水平投影面积大于6.0㎡者按其水平投影面积计算，其数值单列并计入地块容积率。每套住宅阳台(含各类形式的阳台、入户花园等非公共活动空间)的水平投影面积不大于该套住宅套型建筑面积的20%。

五、当飘窗突出外墙的距离不大于0.6米、高度不大于2.2米及飘窗窗台高度不小于0.6米时，可不计入容积率。否者按其水平投影面积计算，其数值计入容积率。

六、当橱窗窗台高度小于0.4米、橱窗高度大于等于2.2米时按其水平投影全面积计入容积率;橱窗高度小于2.2米时按其水平投影面积的一半(1/2)计算，其数值入容积率。

橱窗窗台高度大于0.4橱窗高度小于2.2米时，可不计入容积率。

七、除建筑入口雨篷外，建筑附属结构(如空调板、花池、构造板等)进深不宜大于0.6米，且连续长度不大于2.0米。

否者按其水平投影面积计算，其数值计入容积率。

八、地下(半地下)空间的顶板面高出室外地面1.5米以上时，建筑面积的计算值按照其水平投影面积计算,其数值计入地块容积率。地下(半地下)空间的顶板面高出室外地面小于等于1.5米时，建筑面积的计算值按照其水平投影面积计算,其数值不计入地块容积率。

如建筑物室外地坪标高不一致时，以周边*近的城市道路标高为准加上0.2～0.4米作为室外地坪，之后再按上述规定核准。

九、建筑底层布置高大于等于2.2米的架空层部分时，其水平投影面积(层高小于2.2米计1/2面积)计入总建筑面积但不计入地块容积率;但电梯井、管道井、门厅、过道等围合结构部分的建筑面积计入地块容积率内。

架空层应满足以下条件：以柱、剪力墙落地，视线通透、空间开敞、无特定功能，只作为公共休闲、交通、绿化等公共开敞空间使用。

十、办公、普通商业建筑的门厅、大厅、中厅、内庭、内廊、采光厅等公共部分及屋顶，独立式住宅建筑和特殊用途的大型商业用房，工业建筑、体育馆、博物馆类建筑暂不按本规则计算容积率，其建筑面积的计算值按照《建筑工程计算建筑面积规范》(GB/T50353-2005)的规定执行。

十一、建筑项目设计方案突破本规则或出现难以界定的情况时，可以组织专家论证其方案的合理性，专家论证结论作为项目审批的参考依据。

十二、本规则自发布之日起实施执行。

一般情况下指某一基地范围内，地面以上各类建筑的建筑面积总和与基地面积的比值。可以根据规划和管理需要对地下建筑面积计算地下容积率。其实，一直以来都是地方政府自行规定的，关于地下室是否算容积率[2]，地下商业建筑(商业用房)算不算容积率都做了很好的探索。不算容积率是考虑到节约用地，鼓励开发地下空间，计入容积率是规范房地产市场，防止不良房地产开发商有漏洞可钻。容积率将直接关系到建筑用地的大小。以上是关于容积率计算规则所整理的资料，希望对大家有帮助。