炒房之行为描述及行为分类

来源：吉屋网综合整理发布时间：2014-04-01 16:15:46

炒房是一个新兴名词，是伴随着房地产业的发展而产生的*行为。由于政策影响，房市攀升，一些人借机囤积房源，转手获利，这一类的特殊*行为被称为炒房。炒房是市场经济发展到一定时期的产物，它不能套用任何一种法律上已知的定义进行界定。下面我们来聊聊炒房。

炒房之行为描述

2003年至2004年，房地产市场*响亮的一个名词就是“炒房”。说起炒房就不得不提温州人，还是很自然地联想起炒房团和炒房(real estate speculation)行为以及他们带来的高房价。对炒房团和炒房行为进行报道、论述的很多，支持者与反对者队伍都相当庞大。虽然国家出台了大量调控房地产市场的政策，但真正涉及炒房团和炒房行为的却不多。炒房者一般看中的都是中、高档项目，这种项目位置和环境相对不错，具有一定的利润。平时大家并不在一起，基本上都是各逛各的，每个楼盘都会去看，有人笑称他们为“房虫”。如果对其中某个楼盘感兴趣，就打电话找其他的朋友一起来看，大家决定要*后就去找销售主管谈折扣。当然，在这些炒家前去与销售主管谈判之前，他们已经在售楼处和销售人员有过接触甚至达成了共识。而面对如此庞大的团购力量，没有哪个销售人员会轻易放弃，因为一旦成功将会给销售人员带来一笔不菲的提成收入。所以，他们会为炒家提供较大的支持以促成这笔交易的成功。

炒家购房有个规律，那就是有新项目刚一开盘他们就会去踩盘，由于他们每次都以团购的身份出现，所以能拿到相对较低的价格。基本是找一个项目中很好的房源，无论是面积、朝向、层数，都是众多购房者*想得到的那种。这种房子*速度*快，利润较大，转手更容易。

其实炒房跟炒股差不多的，只要你目光看得远，看得准，性格果断，那么你就能够在房市中游刃自如!

由于房地产的迅速发展，时下很多人跟进了房市，但是有不懂什么只是听别人说房市好赚钱就进来列，都是想一夜致富的那种，想通过炒房、炒股一夜之间成为千万富翁的。不过在这两年房地产迅速发展的时候还真的有那么一批人赚发啦!于是，就有越来越多的人怀揣着全家人的活命钱投入了风险极大的房地产市场，美其名曰---*。其实，你问他，什么叫*，*一问三不知!

首先告诉你房子是如何炒作吧、如何规避风险;其次提醒你如何规避这种风险。这里我不是叫大家不去*房产，而是善意提醒现在买房子的人注意规避风险。

股市与房市是有区别：股市*，你用的是你自己的资金，这里不包括那些操盘手和基金经理。房市*，大家都已经达成了一种共识，就是通过银行的资金，把自己的资金放大了来*。

炒房过程如下：

第1步：建立炒房小组，较好能在5人以上，这样资金量也能大一些，准备资金一百万。我们给5人编号为A、B、C、D、E。

A通过银行按揭贷款买入房产，比如：房产价格一百万，那么二成按揭需要*二十万，贷款八十万元。现在规定好像已经到了三成，那么*需要三十万，贷款七十万元。

点评：其实真需要买房的话，这个小组是有一百万，不需要贷款的，这不是在炒房嘛。

第三步：两个月后A将房产卖给B，这是事先商量好了的，没有交易，自己创造交易。A将房价提高到一百三十万，那么B也需要贷款买房，*需要二十六万，贷款一百零四万。按照三成计算，需要三十九万，贷款玖拾一万元

第三步：又过两个月后B将房产卖给C，这也是事先商量好了的，没有交易，自己创造交易。B又将房价提高到了170万，那么C也需要贷款买房，*需要34万，贷款136万。按照3成计算，需要51万，贷款119万元。

第四步：继续向下交易给C和D，每次都要涨价卖出，商量好的反正有人买

第五步：抛给银行或者从这个小组卖给真实需求的购房者

正是这种人为的制造了交易过程，才让我们的房价一涨再涨，因为不涨就没有钱赚了，必须让它一直涨下去!所以，不论国家出台什么样的土地政策那都是没有用的。因为不是土地政策出了问题，也不是房产市场供求存在矛盾，只因为有了低按揭贷款买房的政策存在。

所以说不管是炒股还是炒房都一定要谨慎，不懂的人千万不要贸贸然进入房市!

炒房之行为分类

目的不同的炒房团和炒房者其炒房行为方式也必然不同。炒房的主要目的是获利，因此如何获利，应成为划分炒房行为的一个基本标准，从牟利方式看，主要有以下几种炒作房屋的行为：

一是通过团体购房，以团购形式增强和开发商谈判的能力，压低价格整体买入，之后再以零售价格获得*。它类似于商品买卖中的批发与零售，其购房的目的是赚取零售时的差价。

二是通过新闻炒作、散布、传播消息等手段形成房价上涨的假象，造成虚假的供求不平衡，影响房地产市场价格，再通过房地产交易获取利润。这与房地产市场不规范，市场信息不透明，缺乏必要的监管机制，对虚假广告打击不力密切相关。一些媒体、开发商为牟利而联合炒作，也让这种行为屡能得逞。将市场即将发生变动的意思向不特定的人传播是这种行为必要的构成要件。它的行为特征和目的与证券市场中恶意散布、制造虚隔信息操纵市场行为类似，并违背《广告法》和《房地产广告发布暂行规定》等法律的规定，应当用法律对其进行制约。

三是虚假交易。包括开发商的洗售行为以及炒房团的相对委托行为。开发商的洗售行为是指开发商以获取利益为目的，由其内部人员或雇佣外部人员，以炒房者名义通过虚假交易制造房地产市场假象、诱骗他人作出错误的房产*。其手法是开发商先预售或销售部分商品房(期房)，由预先安排好的同伙(炒房者)配合买进，继而退还开发商，取回价款。这种行为是一种不改变实质所有人而对同一商品房(期房)卖出后又买回的操纵行为。所谓实质所有权人是相对于名义所有权人的一个概念，它是指尽管商品房(期房)并非以自己的名义持有，但是以自己的资金购买的商品房(期房)在自己的控制之下，享有该商品房(期房)的权益的人。他们的行为或许会在开发商和炒房者的产权登记上发生移转，但事实上依然是由开发商控制与支配，这种情况下只是名义所有权的转让或名义所有权人的变更，不属于转移实质所有权的商品房买卖。开发商的这种行为与《证券法》中的操纵市场行为中的洗售(washsale)十分相似，也称为“冲洗买卖”。四是一些炒房团(包括个别炒房者)以实际交易操纵的方式炒高房地产。炒房团利用其资金优势买进某一楼盘，使散户产生错觉，误以为交易活跃、房地产市场价格上涨，盲目跟进;而炒房团趁机抛售从中牟取暴利。其行为方式类似于证券法的实际交易型的操纵市场行为。

结合对炒房团特征与类型的分析，以第1种方式炒作房屋的应视为一般性炒房，以第2、三、四种方式进行房地产炒作的应视为违法性炒房。同时这三种行为也是炒房团(炒房者)利用其资金、信息等优势操纵市场，影响房地产市场价格的集中表现，它们影响了房地产市场的正常秩序。因此无论是炒房团还是一般炒房者，只要有第2、三、四种行为的，都应当制定相应法律，要求其承担法律责任。即认为一般炒房团及其炒房行为是具有合法性，采取实际交易、散布虚假信息等行为操纵市场的炒房团及其炒房行为应认定违法。

基本特点

炒房者是在全国房地产市场上进行炒房*，并在一定程度上对商品房价格产生影响的全国各地购房者组成的团队的一种*行为。主要表现为以下特征：

民间性：参与炒房行为的公民自愿组成的，以实现团体成员共同愿望(购房牟利)为宗旨的组织。它不隶属于政府部门，在资金来源、人事组织、事务内容等方面独立存在于政府体制之外，是民间组织。炒房行为是一种在民间进行的*行为，它不受官方保护，也不受政府提倡。

赢利性：炒房的目的即为牟取更多的利润。炒房团以赢利为目的，是它与社会团体相区别的重要标志。在实践中，由于炒房种类不同，其赢利的方式也不同：一种类型的炒房不以影响房地产市场价格为目的，通过持有购进的房屋，待房地产价格上涨后，再行卖出牟利;另一种类型的炒房，主观上具有影响房屋价格的故意，通过实施虚假交易、散布虚假信息等方式，炒作房地产，牟取暴利。

自主性：自主性是指炒房团内部实行自主管理的原则。这集中体现在炒房行为、宗旨、重大活动等重大问题均由其自主决定，不受外部组织控制。它可以是随时的买卖，只要看准时机，将房子买进，囤积房源，然后在适当的时机转手。

法律边缘性：高丙中教授将社会团体的合法性分为四种形式：一是社会合法性;二是行政合法性;三是政治合法性;四是法律合法性。因此有必要分析炒房是否具有合法性。就社会合法性而言，

一直以来人们对炒房都是争论不休，但是也并没有明确的法律条文对此有明文规定，因此他们在一定程度上存在社会合法性。而政府对炒房也从未明确表态，其行政合法性不明。至于法律合法性，而且没有一部法律对其有明文规定。综上，无法认定炒房合法与否，因此认为炒房具有法律边缘性。松散性：炒房一大特点是松散性。一是炒房成员往往不固定。通常炒房团的组织者通过新闻媒体或其他方式发布消息，再将社会上报名的人组团，赴外地看房、购房。组团的方式决定了炒房团的组成人员通常是不固定的。二是无严密的组织结构。炒房团内部无明确分工，运作方式带有随机性。

炒房是市场经济发展到一定时期的产物，它不能套用任何一种法律上已知的定义进行界定。只能认为，炒房团是自由市场经济下社会个体为追求自身经济利益较大化而结成的松散联盟，其内部聚集了大量资金，其目的均是通过投机房地产市场赚取利润，在行动时成员之间彼此联系，对房地产市场造成的影响较一般炒房者要大。