什么是空置率空置率怎么算

来源：吉屋网综合整理发布时间：2014-04-03 16:41:11

什么是空置率?空置率是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。按照国际通行惯例，商品房空置率在5%---10%之间为合理区，商品房供求平衡，有利于国民经济的健康发展;空置率在10%---20%之间为空置危险区，要采取一定措施，加大商品房销售的力度，以保证房地产市场的正常发展和国民经济的正常运行;空置率在20%以上为商品房严重积压区。

空置率

空置率主要用在国内，与国外的空房率不同。空房率指的是开发商建好房子后，空置的房子与建成的房子之比。

按照所依据的房地产市场类型的不同，空置率可以分为存量市场的空置率和增量市场的空置率。　房地产存量市场的空置率是指某一时刻空置房面积占全部房屋总面积的比率。但是，空置并不区分房屋的新旧，无论是第1次进入市场的新房屋，还是由于当前房屋使用者迁移后留下的房屋，只要没有确定新的使用者时，都可被视为空置房屋。

房地产增量市场的空置率是指某一时刻新建房屋的空置房屋面积占一段时期新建房屋总面积的比率。这时的空置房仅指第1次进入市场的新房屋。

空置率的算法

空置率的算法--当前流行的空置率的计算方法有三种：

空置率＝	全社会空置房面积
	全部住房面积

空置率＝	空置商品房面积
	*近三年内竣工面积

空置率＝	空置商品房面积
	当年竣工面积

众所周知，三年内竣工面积要比当年竣工面积大二三倍，全部住房存量比三年内竣工面积又大几十倍。分母不一样，计算结果自然大相径庭。

西方空置率的常用算法：

空置率＝	待售、待租的住房面积
	可用住房和其他商品用房出售和出租

就是全部可用住房和其他商品用房出售和出租总量多少作为分母，把待售、待租的住房作为分子，计算出空置率。

专家认为不适用于我国：

原因是西方国家的大规模城市化进程早已结束，而中国才刚刚开始。中国一年竣工的建筑面积就相当于所有发达国家的总和。

目前商品房空置率计算方法与国际通行的计算方法不一样，硬要照搬国际警戒线对比分析和宣传，将对国家的宏观调控产生一定的负面影响。因此，对现行商品房空置率计算方法进行剖析，明确存在的问题，并在此基础上进一步研究、改进，达到统一计算标准、正确计算我国商品房空置率、为宏观调控提供科学信息的目的，是有必要的。

1999年，国家有关机构对我国适度商品房空置率进行了研究。商品房空置率的计算公式采用了上海市有关单位设计的空置率计算方法，即空置率(限于商品房)等于报告期末商品房空置量与近3年商品房可供应量之比，确定5%-14%为空置合理区;低于5%为空置不足区; 14%-20%之间为空置危险区;20%以上为空置积压区。

采用这种方法计算商品房空置率存在的几个主要问题是：

1、分子与分母使用的指标口径不同。分子使用的空置面积指标中不含拆迁还建、统建代建、公共配套、企业自用及周转房等不可销售和出租的面积，而分母使用的竣工面积指标是房屋竣工总面积，包含了拆迁还建、统建代建、公共配套、企业自用及周转房等不可销售和出租的面积之和，造成计算结果比实际结果偏小。

2、判断空置率的国际标准不可比。这种方法确定的我国商品房空置率合理区间的判断标准是以国外计算空置率的一般标准3%-10%为基础，但国外的计算标准是针对所有房屋空置量与全部房屋存量之比而言的，因此，在此基础上确定的我国增量商品房空置率合理区间的判断标准整体偏低。

3、计算结果不能很好地反映实际情况的变化。如按照这种方法计算，1997年年底全国的商品房空置率为15.99%，意味着吸纳率或租、售率要高达84%，而我国房地产业快速发展、4年后，再按此公式计算，2001年全国商品房空置率仍为15.65%，基本未变。相对应的吸纳率或租、售率仍是84%左右，没有变化，而实际情况肯定是发展、变化了。

我国商品房空置率计算方法及判断标准的确定

商品房空置率是指报告期商品房空置数量占报告期可供销售、出租商品房数量的比重。反映当年可供销售和出租的商品房数量中没有销售和出租的商品房的空置程度。报告期可供销售、出租商品房数量应包括两部分，即上一年商品房空置面积和当年的房屋竣工面积(与国际接轨)再减去不可销售的面积。在商品房空置率中还可按物业分组，细分为商品住宅空置率、办公(写字)楼空置率、商业营业用房空置率。

商品房空置率的计算公式为：

商品房空置率;报告期商品房空置面积/报告期可供销售、出租的商品房面积[上年度商品房空置面积+(本年度竣工房屋面积-本年度不可销售、出租的房屋面积)]

商品住宅、办公(写字)楼空置率、商业营业用房空置率可依此类推。

我国商品房空置率合理区间初步确定

商品房空置率合理区间初步确定为：

0-14%之间。空置偏少，供不应求，资金紧张，价格飞涨，影响发展;

15%-30%之间。空置适量，供求平衡，资金充裕，价格平稳，良性发展;

31%-40%之间。空置偏多，供大于求，资金偏紧，价格回落，缓慢发展;

41%-50%之间。产生积压，供过于求，资金占压，价格下跌，停止发展。

确定15%-30%为良性发展的合理区间的依据：一是我国的房地产业正处于第三个发展周期的上升期，快速发展的增量：特征明显，商品房空置率和合理区间的判断幅度应明显大于国际标准;二是根据测算，在15%-30%之间，全国的商品房空置面积大致在6千万到1 亿平方米左右，考虑到包括合理销售周期产生的空置，空置总量比较合理，再大再小都不太合适;三是15%-30%的商品房空置率，从理论上讲，也就是70%-85%的吸纳率(商品房租、售率)。如果是85%，意味着当年的租、售面积大于当年的竣工面积，还要消化3千万平方米左右的空置面积，是政府调控的较好目标。如果是70%，意味着当年的租、售面积略小于当年的竣工面积，维持当年的空置面积基本不变，是经济发展和社会需求能够承受的。从实际情况看，2001年全国的商品房空置面积总量已经不小，应该进入警戒线。同时，从空置率的结构来看，商品住宅的空置率正好处于合理区间，表明合理区间的确定也是比较理想的。

什么是空置率 空置率怎么算

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