炒房团有哪些特征有哪些类型

来源：吉屋网综合整理发布时间：2014-04-17 09:53:24

什么是炒房团?炒房团是在全国房地产市场上进行*并在一定程度上对商品房价格产生影响的全国各地购房者组成的团队。它具有民间性、盈利性、自主性的特征。

由于政策影响，房市攀升，一些人借机囤积房源，转手获利，这一类的特殊团体被称为炒房团。2003年至2004年，房地产市场*响亮的一个名词就是“炒房团”。直至*，说起温州人们还是很自然地联想起炉房团和炒房行为以及他们带来的高房价。对炒房团和炒房行为进行报道、论述的很多，支持者与反对者队伍都相当庞大，但在众多报道、论述中，却甚少从法律角度对炒房团及炒房行为的合法性进行分析。因此，虽然国家出台了大量调控房地产市场的政策，但真正涉及炒房团和炒房行为的却不多。笔者通过对炒房团的特征分析，对炒房团和炒房行为的类型进行划分，研究炒房团和炒房行为的合法性。

炒房团

炒房团特征

与一般社会团体进行比较，可以发现炒房团有以下特征：

民间性：

炒房团是公民自愿组成的，以实现团体成员共同愿望(购房牟利)为宗旨的组织。它不隶属于政府部门，在资金来源、人事组织、事务内容等方面独立存在于政府体制之外，是民间组织。

赢利性：

炒房团成立的目的即为牟取更多的利润。以赢利为目的，是它与社会团体相区别的重要标志。在实践中，由于炒房团种类不同，其赢利的方式也不同：一种类型的炒房团不以影响房地产市场价格为目的，通过持有购进的房屋，待房地产价格上涨后，再行卖出牟利;另一种类型的炒房团，主观上具有影响房屋价格的故意，通过实施虚假交易、散布虚假信息等方式，炒作房地产，牟取暴利。

自主性：

自主性是指炒房团内部实行自主管理的原则。这集中体现在炒房团的成立、宗旨、重大活动等重大问题均由其自主决定，不受外部组织控制。

法律边缘性：高丙中教授将社会团体的合法性分为四种形式：一是社会合法性;二是行政合法性;三是政治合法性;四是法律合法性。炒房团是一个以牟利为目的的团体，无需社团的政治合法性，但他们同样是市民社会成员为更好实现自己志愿而自由组合形成的独立利益集团。因此有必要分析炒房团是否具有合法性。就社会合法性而言，一直以来人们对炒房团都是争论不休，因此他们在一定程度上存在社会合法性。而政府对炒房团也从未明确表态，其行政合法性不明。至于法律合法性，炒房团是依照民法自愿原则组成的，但他们不是民法主体，而且至今还没有一部法律对其有明文规定。综上，无法认定炒房团合法与否，因此我们认为炒房团具有法律边缘性。

松散性：

炒房团不同于公司、合伙及社会团体的另一大特点是松散性。一是成员往往不固定。通常炒房团的组织者通过新闻媒体或其他方式发布消息，再将社会上报名的人组团，赴外地看房、购房。组团的方式决定了炒房团的组成人员通常是不固定的。二是无严密的组织结构。炒房团内部无明确分工，运作方式带有随机性。

根据上述特征分析，笔者认为，炒房团是市场经济发展到一定时期的产物，它不能套用任何一种法律上已知的定义进行界定。只能认为，炒房团是自由市场经济下社会个体为追求自身经济利益较大化而结成的松散联盟，其内部聚集了大量资金，其成员目的均是通过投机房地产市场赚取利润，在行动时成员之间彼此联系，对房地产市场造成的影响较一般炒房者要大。

行为类型

自的不同的炒房团和炒房者其行为方式也必然不同。炒房的主要目的是获利，因此如何获利，应成为划分炒房行为的一个基本标准。从牟利方式看，主要有以下几种炒作房屋的行为：

一、是通过团体购房，以团购形式增强和开发商谈判的能力，压低价格整体买入，之后再以零售价格获得*。它类似于商品买卖中的批发与零售，其购房的目的是赚取零售时的差价。

二、是通过新闻炒作、散布、传播消息等手段形成房价上涨的假象，造成虚假的供求不平衡，影响房地产市场价格，再通过房地产交易获取利润。这与房地产市场不规范，市场信息不透明，缺乏必要的监管机制，对虚假广告打击不力密切相关。一些媒体、开发商为牟利而联合炒作，也让这种行为屡能得逞。将市场即将发生变动的意思向不特定的人传播是这种行为必要的构成要件。它的行为特征和目的与证券市场中恶意散布、制造虚隔信息操纵市场行为类似，并违背《广告法》和《房地产广告发布暂行规定》等法律的规定，应当用法律对其进行制约。

三、是虚假交易。包括开发商的洗售行为以及炒房团的相对委托行为。开发商的洗售行为是指开发商以获取利益为目的，由其内部人员或雇佣外部人员，以炒房者名义通过虚假交易制造房地产市场假象、诱骗他人作出错误的房产*。其手法是开发商先预售或销售部分商品房(期房)，由预先安排好的同伙(炒房者)配合买进，继而退还开发商，取回价款。这种行为是一种不改变实质所有人而对同一商品房(期房)卖出后又买回的操纵行为。所谓实质所有权人是相对于名义所有权人的一个概念，它是指尽管商品房(期房)并非以自己的名义持有，但是以自己的资金购买的商品房(期房)在自己的控制之下，享有该商品房(期房)的权益的人。他们的行为或许会在开发商和炒房者的产权登记上发生移转，但事实上依然是由开发商控制与支配，这种情况下只是名义所有权的转让或名义所有权人的变更，不属于转移实质所有权的商品房买卖。开发商的这种行为与《证券法》中的操纵市场行为中的洗售(wash sale)十分相似，也称为“冲洗买卖”。

四、是一些炒房团(包括个别炒房者)以实际交易操纵的方式炒高房地产。炒房团利用其资金优势买进某一楼盘，使散户产生错觉，误以为交易活跃、房地产市场价格上涨，盲目跟进;而炒房团趁机抛售从中牟取暴利。其行为方式类似于证券法的实际交易型的操纵市场行为。

结合对炒房团特征与类型的分析，笔者认为以第1种方式炒作房屋的应视为一般性炒房团，以第2、三、四种方式进行房地产炒作的应视为违法性炒房团。同时这三种行为也是炒房团(炒房者)利用其资金、信息等优势操纵市场，影响房地产市场价格的集中表现，它们影响了房地产市场的正常秩序。因此无论是炒房团还是一般炒房者，只要有第2、三、四种行为的，都应当制定相应法律，要求其承担法律责任。即认为一般炒房团及其炒房行为是具有合法性，采取实际交易、散布虚假信息等行为操纵市场的炒房团及其炒房行为应认定违法。

炒房团有益启示

2003年，随着房价走高，炒房团频现报端;2007年，炒房团更是家喻户晓;2008年，房价进入调整期，炒房团一度销声匿迹;随着近半年房价出现较大幅度回升，炒房团再次现身。与普通购房者诟病高房价相反，为什么炒房团对高房价情有独钟?炒房团又给我们带来了哪些有益启示?

理论上，房地产从开发到销售涉及三方利益主体、两个交易，即在取得土地、规划、建造、征税、预售等开发环节，涉及企业、政府和购房者三方利益主体，包括政府与房地产企业之间、企业与购房者间的两个交易。有交易双方就要谈判，谈判能力的强弱决定着交易结果。谈判能力有多种表现形式，如资金实力、权力等。

就房地产交易涉及的三方主体而言，企业有资金规模大、融资渠道畅通和搜集信息能力强等优势，在买卖交易中居于主导地位。所以，捂盘、假按揭、延缓施工进度等现象不断出现。政府有审批权、政策制定执行权等权力优势，所以总有人怀疑政府从土地交易和税费中拿得过多，抬高了房价。这些都增强了上述两方的谈判能力。这样看来，似乎只有购房者没有交易优势，但只要稍作区分就会发现，真正没有任何交易优势的是普通购房者(购房自住者)，而炒房者(团)还是有优势的。

炒房团至少有四大优势。

一、是组织优势。炒房团少则几十人，多则上百人，还有精明代表作团长，指挥全团行动。

二、是信息优势。炒房团凭借人多势众，通过各种渠道获取了大量有用信息，为炒房团准确判断市场形势提供较大帮助。

三、是资本集中优势。单个人的资本总是有限的，至少不是每个人都拥有足够炒房的资本，缺少资本自然没有和开发商平等谈价的能力。相反，炒房团把“团员”资金集中起来，大大增强了谈判能力，可以相对较低的价格拿到房子，从而获利几率增大。

四、是融资优势。炒房团成员并非都用自有资金，大多是通过各种渠道贷款炒房，这就能使他们摆脱眼前资金不足的困难。正是四大优势的存在，使炒房团不怕高房价反而欢迎高房价。而这些优势恰恰是普通购房者不具备的，分散的资金、有限的信息、狭窄的融资渠道，决定普通购房者对高房价只能望而却步。

不过，面对问题，总要找到解决办法。炒房团就给我们带来了有益的启示：将分散的普通购房者的资金、智慧、信息、信誉有效地联合起来，实行团购。

一、是要通过适当集体将普通购房者组成购房团。

二、是购房团要通过恰当渠道和平台努力搜集、共享相关信息，同时，政府也要加大信息公开力度，因为信息具有较强外部性，且房地产企业与购房者比有明显信息优势，需要政府这个第三方出面。

三、是要拓宽购房团融资渠道，扩大购房团的贷款额度。其中，组织购房团的集体须有以下特点：应为非营利的公益性组织，否则可能会侵蚀购房者一部分利益;应熟悉购房团成员的情况，包括收入、诚信状况、住房条件等;要能吸收足够多的成员参与到购房团中，人数过少则难以形成必要的谈判能力。目前情况下，建议以工会为购房团的组织者，也可以考虑成立类似的公益性组织。*近的中石油团购就不排除是以工会名义组织的，尽管尚未公开。关于融资问题，建议通过已有的某些基金或新设立购房团基金予以解决。

需要注意的是，购房团与炒房团有本质区别。前者买房为自住，后者买房为赚价差;前者是生存需求，必须满足，后者是*需求，可视情况满足;前者购房有利于促进房地产市场健康发展，后者则可能导致房价大起大落，危害房地产市场健康发展。所以，工会等在组织购房团时，既要发挥能领会、落实宏观调控意图的优势，又要发挥熟悉购房团成员情况的优势，严格界定、筛选购房者，有效地防止购房者炒房。只有这样，才能使购房团既具备炒房团的优势，又避免演变为炒房团，危害房市。

从经济学上讲，保护买者利益的较好办法是让卖者间展开竞争。在我国房地产市场中，如因客观条件限制难以使卖者间展开充分的竞争，那么设法增强买者在交易中的谈判能力，从而改善其交易地位，也不失为一种帕累托改进。毕竟，购房团在给买房者带来低价实惠的同时，卖房者因销量增加带来的收入大于降价带来的损失也同样获利。以上是关于炒房团所整理的内容，希望能给大家带来帮助。

炒房团有哪些特征 有哪些类型

炒房团有哪些特征有哪些类型