什么是宅基地使用权有哪些内容

来源：吉屋网综合整理发布时间：2014-04-04 11:09:08

宅基地使用权指的是农村集体经济组织的成员依法享有的在农民集体所有的土地上建造个人住宅的权利。根据我国物权法的规定，宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权利用该土地建造住宅及其附属设施。下面，吉屋小编为您详解宅基地使用权。

宅基地使用权

一、宅基地使用权特征

宅基地使用权范围一般包括居住生活用地;四旁绿化用地;其他生活服务设施用地。即一家一户的农户居住生活的庭院用地。

宅基地使用权具有如下特征：

(1)宅基地使用权的主体只能是农村集体经济组织的成员。城镇居民不得购置宅基地，除非其依法将*迁入该集体经济组织。

(2)宅基地使用权的用途只限于村民建造个人住宅。个人住宅包括住房以及与村民居住生活有关的附属设施，如厨房、院墙等。

(3)宅基地使用权实行严格的“一户一宅”制。根据土地管理法的规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应符合乡(镇)土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡(镇)人民政府审核，由县级人民政府批准，但如果涉及占用农用地的，应依照土地管理法的有关规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。

(4)福利性：宅基地的初始取得是无偿的

1、宅基地问题是怎么来的一般而言，住宅与土地是不可分割的，作为公民的私财，可以继承、转让和买卖。“宅基地”则是一个“中国特色”问题。

2、经过“土改”，建立了农民私人所有的土地制度，大部分地区的农民领取了《中华人民共和国房地权证书》。

3、经过社会主义改造，农村土地依然是农民私有，但由集体统一经营，农民的宅基地则依然由农民保留所有权和处分权。

4、经过“人民公社”运动，确立了农村土地集体所有制，农民宅基地也归集体所有，农民只对宅基地享有使用权，并且不能出租、买卖等。

5、改革开放以后，继续坚持农村土地集体所有制，仅允许宅基地使用权人出租、出卖地上建筑物。可见宅[1]基地并不只是一个单纯的财产问题，本质上是中国社会变迁的反映。

二、宅基地使用权内容

宅基地使用权人对宅基地享有如下权利，并承担一定的义务：

1、占有和使用宅基地。宅基地使用权人有权占有宅基地，并在宅基地上建造个人住宅以及与居住生活相关的附属设施。

2、*和处分。宅基地使用权人有权获得因使用宅基地而产生的*，如在宅基地空闲处种植果树等经济作物而产生的*。

3、宅基地因自然灾害等原因灭失的，宅基地使用权消灭。对没有宅基地的村民，应当重新分配宅基地。

4、宅基地使用权人出卖、出租住房后，再申请宅基地的，土地管理部门将不再批准。并且，宅基地使用权的受让人只限于本集体经济组织的成员。

三、宅基地使用权转让

关于宅基地使用权的转让(流转)问题，依据我国现行法规是被禁止的，但这一规定随着农村经济的发展和城市化步伐的加快已经不适应市场经济发展的需要，而且，由于这种禁止流转的规定引发了许多问题，比如：宅基地非法交易市场的形成;宅基地使用权归属混乱。因此，有必要对宅基地使用权流转进行分析。一、宅基地使用权申请的程序

具体而言，宅基地使用权的申请程序如下：

1、农村居民向所在的村民委员会提出宅基地使用权申请;

2、村民委员会根据村镇规划对宅基地使用权申请进行审核，经村民会议或者农村集体经济组织全体成员讨论同意;

3、经乡(镇)人民政府审查后报县级人民政府土地行政主管部门审核，由同级人民政府批准。农民必须对宅基地使用权进行申请，获得批准后才可以使用宅基地，不得在未获批准前擅自使用宅基地。

宅基地使用权怎么互相转让

(一)农村村民之间进行宅基地使用权转让。

1、目前关于农村村民之间转让宅基地使用权主要有两种观点：一种是允许自由转让，另一种是有条件的允许转让。第1种观点认为，依照现有的法律和行政法规对农村村民之间的宅基地转让没有禁止性的规定，依据“法无规定不禁止”的原则，农村村民之间转让宅基地不应加以限制。第2种观点认为农村村民之间转让宅基地使用权需要具备各种前提条件，如转让人拥有二处以上的农村住房(含宅基地);受让人没有住房和宅基地且符合宅基地使用权分配条件;转让行为须征得本集体经济组织同意等等。

2、对比以上两种观点，法院大部分判例比较认同后一种观点：一是因为根据宅基地取得程序，转让行为应经村委会同意，报乡政府土地部门批准备案，应进行物权登记;二是z转让应进行公示，私下转让会造成违反《土地管理法》“一户只能拥有一处宅基地”的规定，后果是少数人拥有多处宅基地，而其他成员在没有宅基地的情况下只能去挤占耕地。

(二)、农村村民向城镇居民转让宅基地使用权。

根据《土地管理法》第62条第四款规定：“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”第62条第1款规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。国务院办公厅在1999年颁布《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第2条规定”农民的住宅不得向城市居民出售“宅基地，”有关部门不得为购买的住宅发放土地使用证和产权证。 2004年12月24日国土资源部《关于深化改革严格土地管理的决定》强调：加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。

四、宅基地使用权是否可以自由流转?

宅基地使用权应否允许自由流转问题，立法者出于政治上的考量，并没有在《中华人民共和国物权法》中对宅基地使用权的自由流转问题作出明确的选择，而是交由现行法律以及国家政策规范。这种回避焦点问题的做法，直接导致按照目前政策规定，宅基地使用权仍然不能自由流转。这不仅在理论上造成混乱，而且与客观实际不符，弊端甚多。

宅基地使用权有何弊端?

1、违反民法公平正义的法理

农村的宅基地使用权是不允许自由流转的，这不仅导致土地所有者之间法律地位的不平等，国家所有与集体所有截然不同，也直接导致使用者主体之间的不平等。

2、不利于农村居民利益较大化的实现

(1)现行法律有关宅基地使用权主体的特定性的规定，直接影响到农村居民身份的转换，不利于打破城乡二元结构。按照现有政策，只有农村居民才能享有宅基地使用权。那么，他们如不想放弃现有的宅基地使用权(包括上面的房子，甚至祖宅)，就必须永远囿在农村，保持农民的身份。一旦他们本身“农转非”成了“城里人”，就将无法再保留对宅基地使用权享有的权利，房随地走，自然其上的房子也将不属于他们。所以，宅基地使用权主体上的特定，限制了人口的流动，不利于城乡差别的缩小。

(2)严格禁止宅基地使用权(包括其上的房屋)的流转，不利于农民生活。不允许农村居民出售房产、地产，无异于宣告农民的宅基地使用权其实是一份“死产”，难以缓解农民贷款难的问题，对农民的脱贫非常不利。也将不利于城镇居民到农村创业、居住，客观上也减少了农村本身发展的活力。

3、不符合客观实际

随着农村经济的发展以及城镇化的进程，现实中存在大量宅基地使用权的隐性流转。主要有不同主体之间的流转，包括出租、转让、抵押。这几种流转行为的受让主体未有限制可以是自然人、法人或其它经济组织而且身份也突破了同一集体经济组织的限定。未有土地主管部门宏观调控引导的民间行为，必然导致土地资源的严重失衡。农村房屋买卖的根本问题在于如何处理农村房屋与宅基地使用权的关系。现行法律采取严格限定的做法，虽然其初衷在于保护农村和农民利益，但实际上回避了问题。在工业化与城市化日益深入的*，许多农民都已经与传统意义上面朝黄土背朝天的农民有根本上的区别。众多农民加入了城镇居民的行列，其在农村的房屋如何处理?如果是只能转让给村集体内部的成员,其价格是可想而知的，此其一。其二众多农民需要摆脱贫困，需要创业资金，而单凭国家的贷款是远远不够的，房屋作为其*重要的财产却不能充分利用，是不合理的。其三，我国正逐步消除城乡二元体制，有些省份已经开始试点，在取消城乡户籍区别，实现迁徙自由等制度之后，如何处理农村和宅基地使用权问题?

4、诸多法律问题无法解决

由于《中华人民共和国物权法》回避了宅基地使用权流转问题，而由现有政策进行调整，由此造成对于现行政策没有、也无法调整的法律问题缺乏法律调整。比如宅基地使用权能否租赁的问题，现行法律和有关政策并无规定。比如，宅基地使用权能否继承的问题，现行法律和有关政策也比较模糊。这些问题，本来应该由物权法在制定过程中，通过解决宅基地使用权的流转问题予以规范。但是，按照现有的《中华人民共和国物权法》精神，这些问题仍处于混沌状态，仍需要靠司法解释来处理。这显然不利于宅基地使用权制度的完善，不利于农民利益的保障。由此可见，正面回应宅基地使用权自由流转制度，允许宅基地使用权自由流转，不仅是完善物权法的必然要求，也有利于农村经济的发展。

什么是宅基地使用权 有哪些内容

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