中国房屋空置套数高达6000万套？对房价影响大吗？

来源：吉屋网发布时间：2018-06-05 09:43:46

住房空置率是判断房产泡沫的重要指标之一，因此也是房地产行业相当重视的一个问题。近来网上层传的一片文章中就涉及到房屋空置率的问题：

“根据国际通常标准，商品房空置率在5%-10%之间可视为正常水准，而我国商品房空置率却长期处在20%-30%之间（其中二线城市高于一线城市，而三四线城市又高于二线城市），远远超出了正常水准。”

NO1 我国城镇真有6000多万套空置房？

很多发达国家，政府很重视对于住宅空置情况的统计。但中国究竟有多少空置房，空置率是多少？你问统计局，肯定回答不出来。你问住建部，肯定也回答不出来。据说有人知道，这事得问电力公司抄表员？

2010年7月媒体纷纷报道：国家电网公司近期在全国660个城市的调查显示，有高达6540万套住宅电表连续6个月读数为零，这些空置房足以供2亿中国人居住！这一新闻当时引起媒体狂炒，全民震惊。

当有记者就此向国家电网公司求证，答复是没有公布过此类数据。到底有没有，*终也没个定论，不了了之。暂且不谈消息是否确凿，单论6540万套吧。

中国房屋空置套数高达6000万套？对房价影响大吗？

显而易见，当前我国的实际情况并没有这么严重！

如果说电力公司的抄表数据不靠谱，或者说不敢公开真相。那么，还有什么机构能做这事？

2010年8月5日，北京有网上发起“网友集体晒黑灯”活动，用“黑灯率”来证明小区的空置率之高。搞笑的是，6日就有开发商老总做出应对安排，要求所有空置房晚上7时至10时30分必须保持照明，用节能灯，不要一种色调。

中国房屋空置套数高达6000万套？对房价影响大吗？

按北京市统计年鉴，2011年全市城镇常住人口为1740万人，城镇人均住宅建筑面积为29.4，也即全市存量住宅总面积约为5100万平米，按套均面积90平米，共计约570万套。如果空置房果真有381万户，则北京市住房空置率高达67%！简直是让人惊掉下巴。

面对巨大的舆论质疑，北京市公安局人口总队回应称，目前公布的数据只是百日行动开展两个月以来的阶段性数据，民警通过初步普查会将一些暂时无人居住，或者普查当天无人在的房屋暂时划为空置房。在核查户籍信息、人户分离情况以及房屋出租情况后，这些空置房的一部分可能会被重新划为有人居住的房屋。

北京的调查数据惹争议，不知*终结果何时会公布。几年前上海的调查，至今都不知结果若何。

中国房屋空置套数高达6000万套？对房价影响大吗？

“现有住房闲置情况”调查是上海，乃至全国范围内的*，也是一次探索性和有难度的尝试。正在尝试的一个调查渠道是通过自来水公司抄表来判断住户是否在家住，这一渠道具有一定的局限性；另一个渠道是通过熟悉小区的物业公司进行调查，这个办法的成本比较高。

显而易见，正是由于调查的复杂性和高难度，上海和北京的尝试，似乎遇到了重大挫折。但住宅空置率的高低，其实是一个重大课题，既关系到房地产健康与否、泡沫大小，又与节约型社会建设、有效利用宝贵的房地产资源有关。故此，政府部门有必要克服困难，搞清楚住房空置问题。

严格意义上讲，需要进行一次全性的房屋普查。仅在1985年搞过一次全国性房屋普查工作，而现在全国的住宅情况，已与1985年发性了翻天覆地的变化。原本有消息称，2010年11月展开的第六次全国人口普查，会对住房情况进行摸底。

但现在看来，有些奢望了。第六次人口普查的公报中，确实包括有住房信息，但却是以居民为核心，顺带统计他们的居住情况。而房屋普查是以房为核心，不管有没有住人，都会统计进去，这就至少能搞清楚全国有多少套、多大面积房屋，及其结构性数据，甚至包括空置情况。关于第次人口普查公报中的住房信息，本书*篇和*篇中有所涉及。

NO2 我国住宅空置率到底有多高？

住房空置率，非常重要。但由于我国没有官方权威数据，我们只能想办法，通过以下两种数据来源，由二套房的数量（空置房皆来自于非自住的二套及以上房源），大致推算一下。

（1）REICO工作室的数据

全国工商联房地产商会的REICO工作室发布的报告中，有这样一个表格。对全国城镇存量住宅中偶尔居住住房比例，测算出全国空置率排名前十和后十的一二线城市。

2009年存量住房中偶尔居住住房比例*和较低的十个城市

2009年偶尔居住住房比例*的十个城市

中国房屋空置套数高达6000万套？对房价影响大吗？

数据来源：国家统计局、REICO数据库

REICO工作室这份报告的多数数据来源标注是：国家统计局、REICO数据库存。但统计局并无这方面的全面而系统的数据，抽样调查的可能性较大。

中国房屋空置套数高达6000万套？对房价影响大吗？

2009年城镇居民家庭拥有*居所比例及其使用状况

中国房屋空置套数高达6000万套？对房价影响大吗？

数据来源：国家统计局、REICO数据库

在此数据基础上，可以做些推算。2009年，估计全国城镇家庭户均住宅约0.9套（成套住宅）。报告中说拥有*居所的比例12.3%，这其中包括了少量拥有三套有以上的家庭，所以暂可换算成15%的家庭拥有*套房子，按此可以进一步换算出：100个家庭，拥有90套住宅，其中15套属*居所，其中60.8%用于出租（即9套），其中25.8%偶尔居住（即4套，按一半属空置，则2套），还有2套完全空置，则共有4套属空置房，占90套的约5%。

（2）广州和江苏的官方调查数据

2012年6月，广州市社科院发布的《广州蓝皮书》中，收录了国家统计局广州调查队对2011年广州城市居民消费结构的研究。报告显示：除了现有住房，2011年末每百户广州城市居民家庭还另外拥有住房19套，也就是说平均1/5家庭有二套房，其中出租房13套，出租房面积增长12%，居民家庭人均出租房收入增长19.1%。

2007年7月，国家统计局江苏调查总队在全省28个市县共3.1万余户的城镇居民家庭所做基本情况抽样调查显示：江苏有13.3%的城镇居民家庭除现住房外还有一套住房，有1.0%的家庭拥有二套及以上的住房，两项合计，拥有多套住房的户比例达14.3%。

广州代表一线大都市的情况，江苏代表东部省份全省城镇的情况。拥有二套房的比重，广州19%，江苏14.3%，前者高过后者，也属正常。假如推至全国，那么江苏的情况更接近实际，同时也与上述REICO工作室2009年数据（全国城镇居民家庭拥有*居所的比例为12.3%），比较接近。而且，广州19套二套房中，13套用于出租，占比为69%，略高于REICO工作室的61%，后者指代全国，故也属正常。这些数据相互印证后，基本上可以认为：现阶段全国城镇住宅空置率为5%左右。5%左右可看作整体的空置率，按当前的零星数据，尚难像美国那样进一步细分出租赁房空置率和自住房空置率。

按本书*篇第三章中数据推算，2010年全国城镇存量住宅面积200亿平米左右，5%的空置率，就意味着空置房面积为10亿平米；若按套数，2010年第六次人口普查表明全国城镇家庭数为了2.07亿个，若按户均0.9套成套住宅，则为1.86亿套，空置房共计930万套左右。按近2010年6.3亿平米的商品住宅竣工量及增速计算（还须再加上出租型保障房），估计至2012年（暂按比2010年增加20亿平米住宅存量计算，全国存量达220亿平米），全国住宅空置房面积为11亿平米左右、1100万套左右。

（3）空置房的个人感觉

现实生活中，我们都有些切身体会，在大城市的市区，尤其是*城区，住房空置情况并不明显。只要想出租，*客手中的房子都能租出去。当然，前些年，在房价高涨期，很多财大气粗的*投机客，赚房价上涨这块就已很肥了，根本不在意那点房租，在市*购房后一直空关的也不在少数（尤其是高档房）。但部分中小城市，尤其是人口流出的中西部城市，住宅空置率应超过东部大城市，其中鄂尔多斯尤其典型。东部城市如佛山，经济发达，外来人口多，虽然很多当地家庭已持有二套及以上的住宅，但多用于出租。而鄂尔多斯的情况是，房东想出租，但并没多少人需要租房。

中国房屋空置套数高达6000万套？对房价影响大吗？

问题的关键在于，近十年来，很多城市大建新区、新城、卫星城镇、开发区，而这些郊区、甚至是远郊的新兴城市化地区，往往由于产业功能较差，周边就业人群不足，商业、交通、医疗、教育配套缺乏，住宅供应量庞大，或者也卖得不错，但入住率较低，房东想租也租不出去，于是就成为了“空城”、“鬼城”。

这种情况不仅存在于东部城市，中西部城市也颇为常见。由于我国新城新区建设，在*近十年一窝蜂的兴起，而且伴随着房地产市场持续繁荣，很多房子都建成、卖出去了，但未来是否能成功的导入人口，形成良性发展，尚待时间检验（多数还需要10-20年）。对此，我不是很乐观。但就当前及未来三五年来看，尚不足虑，全国城镇的住宅空置率（自住型和出租型相加），整体上不会超过10%。

NO3 西南财大的空置率达22.4%，不靠谱！

西南财经大学2014年年中发布的一份关于城镇住房空置率的调研报告提出，我国有大量城镇住房处于闲置状态。这数据引发了媒体广泛报道，当时笔者写了篇文章批驳这个数据。如下：

西南财经大学调研报告提出，2013年我国城镇地区住房空置率为22.4%，空置住房约4898万套。并称，现有住房存量完全可以满足可实现住房需求，现有住房年供给的40%即可满足年新增住房需求。房价下行趋势已定，住房市场寒冬即将到来。

据称，此次发布的调查报告于2009年启动，历经2011年和2013年两轮大调查，涵盖全国29个省、262个县、1048个社区，采取了分层随机抽样访问的调查方式获得。

空置房屋包括：仅拥有一套住房家庭因外出务工等原因而空置的自有住房；多套房家庭持有的，既未自己居住，也未出租的住房。

调查的详细样本与数据没看到，笔者感觉存在一些疑问。

首先，报告提出：2013年我国城镇空置房为4898万套，比2011年增加842万套。根据国家统计局的数字，2011年和2012年，全国房地产开发企业住宅竣工数量分别为722万套、764万套，估计2013年为800万套左右（未见公开数据）。当前我国城镇地区的住宅建设中，开发商建设占主导，所占比例超七成，比如2012年全国城镇住宅竣工面积为10.7亿平米，其中房地产开发住宅竣工面积为7.9亿平米。

这就意味着，2012-2013年两年时间，全国城镇地区空置房增加的数量（842万套），占两年全国城镇房地产开发住宅竣工量的（1570万套左右）五成，占全国城镇住宅竣工量（2200万套左右）近四成。显而易见，这两组比重，高得离谱！（注意：这里应剔除新交房后需要装修等才能搬进去的因素）。国家统计局住宅竣工数据，来自于房屋竣工验收数量，应该比西南财经大学的抽样数据靠谱些。

其次，该报告认为：2013年8月相比2011年8月，全国城镇地区一套房空置率由4.8%增加到5.1%，多套房的空置比例由15.8%增加到17.3%，二者相加，得出2013年城镇地区整体空置率为22.4%。关于这几组数据，很难辨其真伪。但存在重大逻辑问题。

2013年8月，城镇家庭拥有多套房的比例为18.6%，也即全国城镇家庭中，有18.6%的家庭拥有两套以及以上的住房。显而易见，这一数据与17.3%的多套房空置比例相对应。问题在于，这两个比例非常接近。多套房家庭，一般以拥有两套房为主，属于中产偏上收入阶层，少数富人才会拥有三套及以上。按此比例关系，这也就意味着，多套房中的大部分房源（至少七成），既没出租，也没自住，这一空置率严重偏高，与现实感受不符。

2010年第六次人口普查数据表明，我国城镇地区和城市地区的常住家庭中，租赁住房比例分别为21%和26%（也即人口普查时，他们正在居住的房屋并非本家庭私有，或者属于公租房，或者属于他人的私有产权房）。假如按该报告，18.6%的家庭拥有2套以及以上的住房，那么这些业主的多余住宅，超过一半是空置的。那么，全国城镇地区21%的租房家庭，他们所租的房子，又来自何处？公租房的供应量是远远不够的，难道他们中的很多人，是睡在大街上、桥洞下吗？

较后，该报告所谓的“严重供给过剩，现有住房存量完全可以满足可实现住房需求，房价下行趋势已定，住房市场寒冬即将到来。”更是夸大其辞、逻辑混乱。当前我国城镇户均套数刚达到或接近1套，而发达国家一般达1.15套；我国每年几百万大学生毕业、上千万农民转为市民、城镇地区尚有大量棚改旧改，何来严重过剩？

住宅空置率只是影响房价的因素之一，而房价是呈周期性波动的，难道在所谓的“住宅空置率由22%”，回归到国际合理水平10%之前，中国房价会一直下跌吗？房市将一直处于寒冬吗？在我看来，西南财经大学的这篇耗时五年的大报告，值得推敲的地方还真不少。

以上就是关于【中国房屋空置套数高达6000万套？对房价影响大吗？】的相关讯息，要想了解更多*资讯，请看：

佛山3年后会是怎样的？佛山未来发展规划

佛山首套房和二套房贷款利率都有所上升！

佛山5月新房成交数据新房网签超1.29万套

中国房屋空置套数高达6000万套？对房价影响大吗？

推荐楼盘

招商曦岸