经适房产权的有关问题

来源：吉屋网综合整理发布时间：2014-04-11 18:12:38

经济适用房因为其较低的房价，受到广大购房者的欢迎。经适房产权和普通商品房产权是一样的吗?商品房产权是70年，那么经适房产权年限会不会低于70年呢?在经济适用房产权交易时需注意什么问题?下面就跟吉屋小编小编一起来具体了解一下经适房产权问题。

经适房产权

经适房产权的土地使用权以划拨方式取得，因此，没有明确的使用年限的规定。但是，经适房产权的产权年限因地区差异而定，一般都规定经适房产权大概在50年左右。经济适用住房产权为有限产权，土地未办理有偿使用，不得出租、出借，5年内不得上市交易。经济适用住房的房地产权属证书上应注记为“经济适用住房”。

不同年限的经适房产权交易有不同的规定，主要分以下两种情况。

第1、购买经济适用住房不满5年需退出的，由市住房保障管理部门利用廉租住房专项资金回购，回购价按原出售价格每年扣减1%计算。购买经济适用住房5年内，因继承、赠与或离婚析产等原因需要变动房屋产权的，受让人应当符合经济适用住房申请购买条件，并经市住房保障管理部门批准，办理变更登记手续，原经济适用住房性质不变。

第2、购买经济适用住房满5年经市住房保障管理部门核准，并办理以下手续，可上市交易：

1、补缴土地*等相关价款(包括土地*价款、相关税费及房屋差价等)。土地*等相关价款按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房购房差价的80%计算;

2、依法办理相关房地产权属登记手续，并在其房地产权属证书上注销原经济适用住房注记，取得房屋完全产权。

经适房目前存在的问题：一是富人骗购，然后以经适房牟利;二是僧多粥少，由此导致倒号卖号现象严重。随着经适房购买资格审查逐渐严格，富人骗购经适房现象会逐渐消失;事实上，只要严格审查，富人骗购就不会发生。但经适房倒号卖号现象却不一样，一些人权力寻租，拿了号，然后倒卖，可以说是对购房者的二次伤害：政府本来提供的保障住房就少，一些内部人却又要穷人再加“号钱”。

事实上，只要是真正符合资格的购房者，就是卖房牟利，又有什么不好?难道购买经适房就要住一辈子?再说，目前经适房原本就是有限产权，5年后才可以上市交易。且不说5年里这些中低收入家庭“时来运转”的机会原本就很少、很偶然，退一步讲，就是他们5年后由穷变富，能够卖房，政府也应有这样的肚量。毕竟，政府应该鼓励这些中低收入家庭积至极富，而非相反。所以，那种怕经适房购买者5年后卖房牟利的想法，本身就不正确。

对于富人以经适房牟利，只需严格审查购买资格就可以解决;而对于穷人5年后卖房，没必要在利益上计较。相反，如果以政府和购房者共享经适房产权为措施控制经适房牟利空间，那么将会造成诸多问题。较大的问题是产权不明，为今后房屋处置带来隐患。比如，遇到拆迁是听政府的，还是购房者的?如果是公共利益拆迁，那么政府就既成了裁判员又成了运动员。再比如，如果政府想处置产权，购房者面对强大的公权力，如何维护合法权益?

而在物权法明确私有产权的*，经适房产权公私共体现象让人非常不解。对于历经公私合营、对公权力一直怀有警惕之心的民众来讲，“掏自己的钱、住政府的房”这样的“怪”事，让人很不踏实。打击富人骗购经适房应该有更好的措施，“公私共体”是一个*下下策的办法。经适房目前存在的问题，*需要的是改变僧多粥少现状。与其经适房产权公私共体，不如多想办法怎么避免经适房房源过少，以及由此导致分配过程中倒号卖号对穷人的二次伤害。

一刀切般的经适房产权回购政策在争议声中偃旗息鼓，但这并不意味着围绕着经适房产权的问题已经全部解决。而接下来，经适房产权的产权归属，或许正面临一次重大变革。

消息人士透露，未来的销售型经适房产权很可能将由政府和购房者共享产权，这意味着日后的经适房产权将不再完全成为新购房者个人名下之物。

一、政府或成新建经适房产权财产共有者

有关部门已经将上述构想形成两份方案上报国务院，正在等待批复。这一举措，很可能将是经适房产权向租售并举过渡的准备。

未来，试图对经适房产权进行“回购”的地方政府.再不必为合法性“心存忌惮”了。因为，日后政府很可能以“财产共有者”的身份，与购买者一起协商经适房产权“二次上市流通”的方式和方向。

这是包括建设部等部门正在研究的一项政策。记者了解到，写有相关内容的两份文件——《关于完善经济适用住房制度的研究报告》和《关于深化城镇住房制度改革的若干意

见》已于近日上报国务院，等待批复。(以下分别简称《报告》和《意见》)

知情人士透露，上述方案建议。未来新建经适房产权的产权制度应在现有基础上进行调整。对于销售型经适房产权，应以政府在开发建设过程中的土地、财政等综合投入为标准，划定相应比例，而后由政府和购房者共享产权，与此顺应，政府可以行使自身拥有的与产权相匹配的权力。

“初步上报的方案中，只是针对经适房产权的增量部分。”该人士告诉记者。对于增量的划分，按照他的说法.主要是以经适房产权项目在地方发改委的立项为准，也就是说，一旦该项政策被敲定执行。并进行了“新老划段”，时间标准将以经适房产权立项时间进行计算，对于那些已经购买但尚未入住，以及已入住尚未领取房产证的，都不会被新政策溯及。

二、“入股”折算比例待定

至少到目前，经适房产权由政府“入股”分享产权还仅是作为方案上报。因此，一些具体的执行办法，《报告》和《意见》都未有涉及——在“共享产权”方案的核心部分，即政府投入如何折算产权比例方面，还没有细致的折算执行手段和规则。

在现有经适房产权的运作模式中.政府无偿划拨土地，由开发企业承接开发、销售环节的业务，在此过程中，政府对经适房产权的售价进行限制，并要求开发企业的利润不得超过8%。同时，在开发过程中予以相关税费的减免。

土地、财税减免都很可能初步被纳入政府对经适房产权的“投入”当中，但这些投入如何换算产权比例，还尚未有明确的说法。

“除了土地.政府还免去了经适房产权项目开发公司的企业所得税，税率是33%。”一位地方政府人士向记者表示。按照目前北京经适房产权3000元-4000元/平方米的单价，单个楼盘的销售额超过5亿元并不意外，按照较高利润率8%，其利润总额可达4000万元之巨，而免除的企业所得税也将达到1000多万元。

前述内部人士强调，如今上报的仅是研究之后的方案。至于何时执行，以及是否有所调整，都很难说，至于具体方案制定的明确时间表，他也表示从研究到批复再到执

行。时间尚难预料。

三、意在解决退出机制

2006年7月一9月间，由建设部等牵头，多个相关部委联合组成了调研小组，对全国近20个大型城市现有的住房保障情况进行了调研，这恰是《报告》和《意见》的由来。

“调研中发现了一系列问题。”一位参与此次调研的专家向记者表示，“所有的城市几乎都存在两类人群：一是超出廉租住房收入标准，而无力购买经适房产权的人群;二是无力购买经适房产权，但也无力承受普通商品房租金的人群。解决这样的问题，应该通过发展租赁型经适房产权的方式予以解决.但现在来看。这类经适房产权的来源是个问题。”

在他看来，经适房产权的“退出机制”应该成为租赁型经适房产权的来源。

一些经适房产权的购买者，在经济实力提升之后，通过梯级置换购买新房，形成退出机制。目前的问题在于，这种退出是通过存量房市场实现。即经适房产权“退出”之后.流入了商品房的体系.而未留在住房保障体系当中。

“通过产权制度的共有就可以解决问题，因为政府有产权就有发言权，可以保证退出的经适房产权内循环。”他认为此政策的言外之意即这些房源将初步构成租赁型经济适用

房的来源。

另外，内部人士还透露.在政府获得经适房产权之后，也可以通过对获得产权的保障性住房资产进行打包。而后再以证券化的方式，为扩大住房保障体系覆盖面募集资金。但他强调，这只是一个远期的设想。

四、影响难料

对于此项政策可能对市场产生的影响，北京师范大学、清华大学的有关专家他们都以“看不到何时执行以及如何执行的细则”为理由，表示不便发表评论。不过，清华大学的一位专家表示，即便政府拥有一定比例的产权，但如何通过行使产权权利实现“内循环”还需有所考虑。

“卖还是不卖，按法律，应由产权共有人协商决定。这存在两个问题：第1，较普通自然人而言，政府处在强势地位，是否会影响*终决定的公平性;第2，政府实际既是回购者，又是产权人之一，这样就可能产生‘自己卖给自己’的法律问题，这些问题如何解决，必须考虑完善之后才能执行。”他表示。

另外，对于实现内循环的“回购价格”如何制定，现在看来也是问题。如果价格定得过高，无疑再次将经适房产权推向成为*品的方向;如果过低。所有者将不乐意出售，这实际上并不符合政府增加房源的*初构想。