建筑面积计算方法

来源：吉屋网综合整理发布时间：2014-04-15 18:15:08

建筑面积，是地产名词，与实用面积及实用率计算有直接关系。因应国家地区不同，其定义和量度标准未必一致。建筑面积一般大于使用面积。建筑面积是建设工程领域一个重要的技术经济指标，也是国家宏观调控的重要指标之一。建筑面积是指建筑物外墙勒脚以上的结构外围水平面积，是以平方米反映房屋建筑建设规模的实物量指标。那建筑面积计算方法有哪些?*，吉屋小编为您整理解答。

建筑面积计算方法

建筑面积亦称建筑展开面积，它是指住宅建筑外墙勒脚以上外围水平面测定的各层平面面积之和。它是表示一个建筑物建筑规模大小的经济指标。每层建筑面积按建筑物勒脚以上外墙围水平截面计算。它包括三项，即使用面积、辅助面积和结构面积。在中国内地，与建筑面积有关的法规有《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》及现行的《建筑面积计算规则》。而在中国香港，建筑面积及使用面积的计算则需遵循香港测量师学会发布的《量度作业守则》。在中国台湾则有建筑技术规则，其第九章之容积管制即是关于容积率和建筑面积的规范。

工程的建筑面积和实际面积不一致。

实用面积也叫地毯面积/净面积，就是往地下铺地毯，铺满以后地毯的面积。

实用面积实际上就是套内面积而工程的建筑面积是在套内面积的基础上加上了每户所占的公摊面积。

建筑面积=有效面积+结构面积=使用面积+辅助面积+结构面积

(1)建筑面积：指建筑物长度、宽度的外包尺寸的乘积再乘以层数。它由使用面积、辅助面积和结构面积组成。

(2)使用面积：指建筑物各层平面中直接为生产或生活使用的净面积的总和。

(3)辅助面积：指建筑物各层平面为辅助生产或生活活动所占的净面积的总和，例如居住建筑中的楼梯、走道、厕所、厨房等。

(4)结构面积：指建筑物各层平面中的墙、柱等结构所占面积的总和。

依据不同的使用目的建筑面积可分为以下几类：

1、依据对建筑物建筑面积的组成部分可划分：

总的建筑面积=地上建筑面积+地下建筑面积

这些术语是为了描述独幢建筑物的总的建设规模，以及地上部分建筑规模的量和地下部分建筑规模的量。这些概念主要出现在《国有土地使用权出让合同》中土地出让金的计算依据、《建设工程规划许可证》中建设项目的建筑规模的审批情况说明、项目竣工验收后房屋的初始登记需做的《房屋测绘成果技术报告书》中等很多环节。

2、依据是否产生经济效益划分：可*的建筑面积、无*的建筑面积、必须配套的建筑面积(无*部分)

建筑物通过出售、转让、置换、租赁、投入运营等方式可产生经济*，经常在估算房地产的买卖价格、租赁价格、抵押价值、保险价值、课税价值等时需要依据房地产(或建筑物)的可*部分、无*部分和必须配套部分的综合分析判断*终价值。

3、按建筑物内使用功能不同划分：住宅功能的建筑面积、商业功能的建筑面积、办公功能的建筑面积、工业功能的建筑面积、配套功能的建筑面积、人防功能的建筑面积。

这类划分主要依据人们对建筑物不同的使用功能来划分，能更好的满足人们生产或生活的不同需求。当然不同的使用功能所产生的经济效益和使用目的基本不同。

4、按成套房屋建筑面积构成划分：

成套房屋的建筑面积=套内建筑面积+分摊的共有公用建筑面积

房屋的套内建筑面积和其分摊的共有公用建筑面积就是房屋权利人所有的总的建筑面积，也是房屋在权属登记时的两大要素。房屋的套内建筑面积是指房屋的权利人单独占有使用的建筑面积，它由套内房屋使用面积，套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成。分摊的共有公用建筑面积是指房屋的权利人应该分摊的各产权业主共同占有或共同使用的那部分建筑面积，内容包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙(包括山墙)水平投影面积一半的建筑面积。独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室通常都不计入共有建筑面积。共有共用建筑面积的处理原则为：a.产权各方有合法权属分割文件或协议的，按文件或协议规定执行。b.无产权分割文件或协议的，按相关房屋的建筑面积比例进行分摊。

建筑面积计算方法

一、一般规定

1.单层建筑物不论其高度如何，均按一层计算建筑面积。多层建筑物自然层的层高在2.2m以上(含2.2m，下同)者,方可计算建筑面积。

2.单层建筑物的建筑面积和多层建筑物首层的建筑面积，均按建筑物外墙勒脚以上结构外围水平面积计算。

3.单层建筑物内设有部分楼层者，其二层及二层以上的楼层，以及多层建筑物二层及二层以上的楼层，层高在2.2m以上者，均计算建筑面积。有围护外墙的，按外墙结构的外围水平面积计算;无外墙的，按自然层结构板水平投影面积计算。单层仿古建筑或多层仿古建筑的两自然结构层间局部有楼层者，按其水平投影面积计算建筑面积。

4.高低联跨的单层建筑物，以高跨结构外边线为界，可分别计算建筑面积。同一建筑物的结构、层数不同时，分别计算建筑面积。

5.设有围护结构(或围栏)不垂直于水平面而超出底板外沿的建筑物，按其底板面的围护结构外围水平面积计算建筑面积。

6.设有围护性幕墙的建筑物，按幕墙主墙外边线计算建筑面积。

7.单层仿古建筑，有台明者按台明外围水平面积计算建筑面积;无台明有围护结构的以围护结构水平面积计算建筑面积;围护结构外有檐廊柱的，按檐廊柱外边线水平面积计算建筑面积;围护结构外边线未及构架柱外边线的，按构架柱外边线计算建筑面积。无围护结构的按构架柱外边线计算面积。

8.多层仿古建筑，其首层的建筑面积计算方法分有、无台明者两种，按上述单层建筑物的建筑面积计算方法计算;二层及二层以上各层建筑面积计算方法，按上述单层无台明建筑的建筑面积计算方法计算。

9.碉楼式建筑物的碉台内无楼层分界的按一层计算建筑面积，碉台内有楼层分界的分层累计计算建筑面积。单层碉台及多层碉台的首层有台明的按台明外围水平面积计算建筑面积，无台明的按围护结构外围水平面积计算建筑面积。多层碉台的二层及二层以上均按各层围护结构底面外围水平面积计算建筑面积。

二、计算全面积的范围

1.单层建筑物按一层建筑面积计算，多层建筑物按各层建筑面积的总和计算。

2.地下室、半地下室、地下商店(仓库、车间)、地下车站、地下泳池、地下指挥部等(包括相应的有永远性顶盖的出入口)建筑面积，按其外墙上口(不包括采光井、外墙以外的通风排气竖井、外墙防潮层及其保护墙)外围水平面积计算建筑面积。

3.建于坡地的建筑物吊脚架空层、深基础地下架空层，设计加以利用时，有围护结构且层高在2.2m以上的部位，按该部位的水平面积计算建筑面积。

4.建筑物内的门厅、大厅，按一层建筑面积计算。门厅、大厅内设有回廊时，按其水平投影面积计算建筑面积。

5.建筑物内的夹层、插层，按其层高在2.2m以上的部位计算建筑面积。

6.技术层和检修通道内设有围护结构的办公室、值班室、储藏室等，层高在2.2m以上时，按其围护结构外围水平面积计算建筑面积。

7.室内楼梯间、电梯井、观光电梯井、自动扶梯、水平步道(滚梯)，按建筑物的自然层计算建筑面积。

8.室内提物井、管道井、抽油烟机风道、通风排气竖井、垃圾道、附墙烟囱等，按首层面积计算建筑面积。

9.设有结构层的书库、立体仓库、立体车库，按结构层计算建筑面积;没有结构层的，按一层计算建筑面积。

10.有围护结构的舞台灯光控制室，按其围护结构外围水平面积分层计算建筑面积。

11.坡屋顶内和场馆看台下的建筑空间，设计加以利用时，净高超过2.1m(不含2.1m)的部位，按水平面积计算建筑面积。

12.建筑物外有围护结构的挑廊、走廊、眺望间、落地厨窗、阳台等，按其围护结构外围面积计算建筑面积。

13.建筑物间有围护结构的架空走廊，层高在2.2m以上的按围护结构外围水平面积计算建筑面积。

14.建筑物内的变形缝，依其缝宽按自然层计算建筑面积，并入建筑物建筑面积计算。

三、折算面积的范围

1.坡屋顶内和场馆看台下的建筑空间，设计加以利用时，净高在1.2m至2.1m的部位，按该部位水平面积的一半计算建筑面积。

2.建筑物外无围护结构，有顶盖的走廊、挑廊、檐廊、阳台等，按其顶盖水平投影面积一半计算建筑面积。

3.有永远性顶盖的室外楼梯，按其依附的建筑物自然层数的水平投影面积之和的一半计算建筑面积。

4.雨篷的外边线至外墙结构外边线的宽度超过2.1m时，按其水平投影面积的一半计算建筑面积。

5.有顶盖无围护结构的车棚、货棚、站台、加油站、收费站等，按其顶盖水平面积一半计算建筑面积。

6.建筑物间有顶盖无围护结构的架空走廊，按其顶盖水平投影面积一半计算建筑面积。

7.有顶盖无围护结构的场馆看台，按其顶盖水平投影面积一半计算建筑面积。

8.两层或多层仿古建筑构架柱外有围护装修或围栏的挑台部分，按构架柱外边线至挑台外围线间的水平投影面积一半计算建筑面积。

9.坡地仿古建筑、临水仿古建筑或跨越水面仿古建筑的首层构架柱外有围栏的挑台部分，按构架柱外边线至挑台外围线间的水平投影面积一半计算建筑面积。

四、不计算面积的范围

1.层高小于2.2m的楼层或部位。

2.属于道路组成部分的穿过建筑物的通道(骑楼、过街楼的底层)吊脚架空层、架空走廊、走廊、檐廊。

3.设计不利用，或作为技术层，或层高不足2.2m的深基础架空层、吊脚架空层。

4.利用地下室设置的消防水池。

5.建筑物内操作平台、上料平台、安装箱和罐体的平台。

6.单层建筑物内分隔单层房间，舞台及后台悬挂的幕布、布景天桥、挑台。

7.建筑物内的技术层和检修通道(不论其层高如何)。

8.设计不利用或净高不足1.2m的坡屋顶内和场馆看台下的建筑空间。

9.突出外墙的勒脚、附墙柱、垛、台阶、墙面抹灰、装饰面、镶贴块面、装饰性幕墙、门斗、宽度在2.1m以内(含2.1m)的雨篷、空调室外机搁板(箱)、构件、配件以及与建筑物内不相连通的装饰性的阳台、挑廊等。

10.用于检修、消防等的室外钢楼梯、爬梯。

11.无永远性顶盖的场馆看台、室外楼梯、架空走廊、露台等。

12.屋顶楼梯间、水箱间、电梯机房、花架、凉亭、露天泳池等。

13.临时、活动、简易的建筑物。

14.独立烟囱、烟道、地沟、油(水)罐、气柜、水塔、贮油(水)池、贮仓、栈桥、地下人防通道、地铁隧道等建筑物。 15.建筑物与建筑物之间的与建筑物不相连通的变形缝。

16.有台明的单层或多层仿古建筑中的无柱门罩、窗罩、雨篷、挑檐、无围护的挑台、台阶等。

17.无台明仿古建筑或多层仿古建筑的二层或二层以上突出墙面或构架柱外边线以外的部分，如头垛、窗罩等。

18.仿古建筑中的牌楼、实心或半实心的砖、石塔。

建筑面积中，具争议的是公共面积内有多少项目被包括在内，当中可能包括：楼梯、走廊、停车场、管理处、升降机及其公众大堂、天井、单位窗户外的“窗台”等。因此，合理、准确地计算建筑面积是工程造价确定与控制过程中的一项重要工作。希望上述建筑面积计算方法能对您有所帮助。