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农村宅基地买卖有效吗

来源:吉屋网综合整理   发布时间:2014-04-11 11:01:54

农村宅基地是只限本集体经济组织内部符合规定的成员,按照法律法规规定标准享受使用,用于建造自己居住房屋的农村土地。农民对宅基地只有使用权,土地则属于农民集体所有。那么能进行农村宅基地买卖吗?*,我们来聊聊农村宅基地买卖。

根据宅基地使用权随房屋转移的原则。农村房屋发生买卖、继承、赠与等法律事由的,其所占宅基地的使用权随房屋所有权而转移。

1984年较高人民法院《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》中规定:“公民在城镇依法买卖房屋时,该房屋宅基地的使用权应随房屋所有权一起转归新房主使用。”关于办理农村房屋宅基地使用权转移手续问题,实践中应注意掌握一个时间界限,即在1982年《村镇建房用地管理条例》发布之前,农村房屋买卖中宅基地使用权均随房转移,无须办理批准手续;但自该《条例》之后,宅基地使用权须经过申请批准后方可随房转移。

未经审查批准,宅基地使用权不能随房转移给买方,房屋买卖亦无效,但买主可将房屋拆走。村民迁居或者拆除房屋后腾出的宅基地,由集体收回使用,另作统一安排。但在农村合法继承的房屋,其宅基地使用权可以随房屋所有权而转移。

由上述内容可以看出,一般都是禁止农村宅基地买卖的。那为何社会上还会出现这么多农村房屋或者农村宅基地买卖的现象呢?其中的原因有多种,关键还是我们的农民不懂法,缺少法律知识,我们的法律知识宣传能力还不足。

三、已经进行的农村房屋买卖是否有效呢?

学者们对此有两种不同的观点:

一种观点认为农村房屋买卖合同无效。

理由是:

其一,根据《土地管理法》第62条及其他条款的规定,农村宅基地属于农民集体经济组织所有,能享有宅基地使用权的必须是集体经济组织的成员,且一户只能享有一处。如果允许农村房屋出售给集体经济组织以外的人,将导致房屋项下的宅基地使用权一并转让,这势必导致宅基地使用权享受主体的扩大化,违反《土地管理法》中关于宅基地使用权身份限制的规定。

其二,《土地管理法》第63条规定:“农村集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”如果农民的房屋允许自由买卖,就是将与房屋相连接的宅基地使用权作为标的物出卖了,实质上就是对农民集体所有的土地使用权进行非农业建设,因而为该规定所禁止。

其三,1999年国务院办公厅在《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地通知》第2条第2款规定:“农民的住宅不得向城市居民出售,也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅,有关部门不得为违法建筑和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”

另一种观点认为农村房屋买卖合同有效。

理由是:

其一,1963年3月20日中共核心《关于对社员宅基地问题作一些补充规定的通知》第2项规定:“社员有买卖房屋的权利。房屋出卖后,宅基地的使用权即随之转移给房主,但宅基地的所有权仍归集体所有。”这一规定,明确了农民拥有买卖房屋的权利,并且房屋买卖完成后,宅基地的使用权也随之转移。

其二,较高法院〔1992〕民他字第8号批复认为:农村房屋买卖按约定交付房款以及管理房屋的买卖有效。

结论:根据法无明文不为禁的原则,农村房屋买卖行为理应有效。

依据:《合同法》第五十二条第五项规定,违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。

1、国务院办公厅1999年发布的《关于加强土地转让管理严禁土地炒卖的通知》,不是行政法规,不能作为认定合同无效的依据。

2、把《土地管理法》第62、63条结合起来分析,《土地管理法》的立法本意是,禁止农村集体土地使用权单独转让,但在农村房屋所有权发生流转的情况下,其项下的宅基地使用权转让并不禁止,只是出卖之后不可再申请宅基地而已。

3、所有权的占有、使用、*、处分四项权能中,*核心的权能是处分权,处分权是所有权的标志。如果将农村房屋的处分权予以限制,则很难称之谓对其房屋享有所有权了。

4、《继承法》规定农村房屋可以继承,意味着农村房屋项下的宅基地也可以继承。说明现行法律并不否定农村宅基地使用权随房屋所有权的转让而转让。农村宅基地使用权随房一体的可继承性,决定了其权利享受主体的可变性。如果说农村宅基地使用权在原始取得阶段是与集体经济组织成员权利紧密相连的话,那么随着一些法律事实的变化,其权利享受主体的身份将不是一成不变的,而是可以发生变动的。说明农村宅基地使用权享受主体限于本村集体经济组织成员的规定,仅仅是原始取得农村宅基地使用权时对享受主体的限制。

5、农村房屋转让后,新的房屋所有权人同时成为宅基地使用权的享有者,其法律意义仅在于特定位置、特定面积的农村宅基地使用权享受主体发生了变动。在权利属性上,没有动摇农村土地的集体所有性质。

可以说,在农村房屋买卖中,很大一部分是因为农村房屋宅基地买卖合同无效引发的纠纷。根据《土地管理法》第六十三条规定:“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。” 农村村民一户只能申请一处宅基地,农民宅基地使用权由于是村民基于其身份而无偿取得的与集体经济组织成员的资格是联系在一起的。在一定程度上,宅基地具有社会福利和社会保障的功能。所以,农村房屋宅基地可以在本村村民之间互相买卖流转,卖给非本村人的属于无效的买卖。

农村房屋宅基地买卖合同无效怎么办?受房价或者其他原因的影响,总有人无视法律规定,暗地里交易,擅自与他人签订合同购买宅基地使用权。从表面看来,购房者占了很大的便宜,但是由于农村宅基地买卖合同属于无效合同,农村房屋宅基地的买卖行为不受法律的保护。因此,一旦发生纠纷则会被要求返还房屋,造成一定的经济损失,这就哑巴吃黄连了。所以,在此建议各位想要农村宅基地买卖房屋的朋友们,慎重考虑。

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